Jeśli wynajmujesz prywatne mieszkanie, musisz rozliczać się z podatku dochodowego. Obecnie jedyną możliwością rozliczenia jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. To zasada obowiązująca zarówno dla osób, które wciąż stosują skalę podatkową, jak i dla tych, którzy będą jej używać do 2022 roku. Jeśli chcesz poprawnie rozliczać wynajem swojego mieszkania, przeczytaj nasz artykuł, w którym przybliżamy to zagadnienie!
Rozliczanie podatku za wynajem mieszkania
Do końca 2021 roku właściciele mieszkań w Polsce mieli prawo do wyboru, czy chcą skorzystać ze zwolnienia podatkowego na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, czy też zdecydować się na opodatkowanie według skali podatkowej. Jednak nowe regulacje zawarte w Polskim Ładzie, które obowiązują od 1 stycznia 2022 roku dotyczą tylko tej pierwszej formy opodatkowania. Natomiast od 1 stycznia 2023 roku nie ma już taryfy ulgowej i każdy wynajmujący mieszkanie jako osoba indywidualna musi regularnie płacić podatek ryczałtowy.
→→→ Sprawdź też: Inwestowanie w nieruchomości.
Proste zasady podatku zryczałtowanego
Aby obliczyć należny podatek, rozpatruje się wyłącznie dochody z tytułu najmu mieszkania, których nie sumuje się z przychodami pochodzącymi z innych źródeł (np. ze stosunku pracy, działalności gospodarczej czy emerytur). Przy podpisywaniu umowy najmu istotne jest dodatkowo upewnienie się, że czynsz należny właścicielowi lokalu (za samo wynajmowanie) będzie osobno określony od opłat przekazywanych na pokrycie czynszu dla administratora lub opłat do firm świadczących usługi mediów (gaz, prąd, woda itp.). To bardzo ważne, gdyż podatek dotyczy jedynie kwot należnych bezpośrednio Tobie. Jeśli tego dokładnie nie ustali się w umowie, cała kwota przekazywana Ci przez najemcę będzie traktowana jako Twoja i będzie trzeba od niej zapłacić podatek.
Jak płacić ryczałt?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest obecnie obowiązującą formą opodatkowania dochodów ze wynajmowanych nieruchomości przez osoby fizyczne niebędące działalnością gospodarczą. Nie ma więc potrzeby składania specjalnych deklaracji podatkowych w urzędzie skarbowym. Oznaczenie pierwszej zaliczki PPE jest sygnałem dla urzędu, że dochody uzyskiwane są z tytułu wynajmu mieszkania. Tak więc brak jest konieczności dopełniania innych formalności związanych z takim rodzajem opodatkowania.
Kwota należna od podatnika musi zostać przekazana na mikrorachunek podatkowy w ciągu 20 dni od momentu powstania pierwszego przychodu. W przypadku rozliczeń kwartalnych, termin upływa 20 dni po końcu kwartału. Jeśli pierwszy przychód zaistniał w grudniu lub czwartym kwartale, pieniądze należy wpłacić do 28 lutego roku następnego.
Podatnicy, których dochody z tytułu najmu w ubiegłym roku nie przekroczyły wartości 200 tys. euro, mają prawo opłacania podatku kwartalnie. Nie trzeba informować o tej decyzji urzędu skarbowego – wystarczy odpowiednia rubryka w PIT 28 za dany rok.
→→→ Czytaj też: Jak wycenić mieszkanie?
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania
Podatek od prywatnego wynajmu mieszkań określany jest ryczałtowo i dotyczy każdej kwoty osiągniętej przez najemcę. Obecnie stawka podatku waha się między 8,5%, a 12,5%. Przy kwocie do 100 tys. zł stawka wynosi 8,5%. Natomiast po jej przekroczeniu podatek wynosi 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Warto dodać, że obecnie brak jest możliwości skorzystania z ulgi podatkowej (np. odliczenia za poniesione koszty, czy ulgi na opłacenie ubezpieczenia lokalu).
Jaki PIT za wynajem mieszkania?
Dochody z wynajmowania mieszkania mogą być rozliczone na druku PIT 28 lub PIT 36. Druk PIT 28 stosuje się w sytuacji, gdy podatnik opłaca ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Z kolei PIT 36 powinien być użyty, jeśli osoba wynajmująca będzie rozliczać swoje dochody według skali podatkowej. Istnieje również możliwość rozliczenia dochodów z wynajmu prywatnego lokalu mieszkalnego poprzez użycie formularzy CIT-8 lub CIT-8M. W takim przypadku podatek od nieruchomości musi zostać opłacony w terminie i na konto określone przez urząd skarbowy.
Termin rozliczania podatku za wynajem mieszkania
Wynajmując mieszkanie, należy regularnie opłacać zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych. W celu rozliczenia się za miniony rok, należy wypełnić odpowiedni formularz i przesłać go do skarbówki do końca lutego. Od 2023 roku termin przekazania druku PIT 28 został jednak wydłużony, zrównany z terminem na złożenie zeznania rocznego dotyczącego podatku dochodowego – obecnie upływa on 30 kwietnia. Niemniej jednak, nadal istnieje konieczność uiszczenia odpowiednich opłat w postaci zaliczek na grudzień lub IV kwartał 2022 roku do końca lutego.
Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?
Do zapłaty podatku za wynajem mieszkania należy udać się do banku lub skorzystać z usług bankowości elektronicznej. W tym celu konieczne jest wpisanie odpowiednich danych, takich jak numer rachunku podatkowego i kwota płatności. Należy też wybrać szablon zobowiązania podatkowego, który pozwoli wypełnić odpowiednie rubryki dotyczące informacji na temat płatności oraz jej adresata.
- PPE – formularz przelewu do wpłaty zaliczek miesięcznych lub kwartalnych na podatek ryczałtowy,
- PIT 28 – identyfikacja rozliczenia rocznego należnego podatku ryczałtowego wykazanego w zeznaniu podatkowym na formularzu PIT 28,
- PIT 36 – identyfikacja płatności dotyczącej rocznego rozliczenia podatku dochodowego, w tym związanego z najmem mieszkania.
Kary za niepłacenie podatku od wynajmu mieszkania
Wielu właścicieli mieszkań wynajmuje je, nie odprowadzając należnego Właściciele mieszkań, którzy wynajmują je innym osobom, często nie informują fiskusa i nie płacą z tytułu podatku. W przypadku sporów prowadzonych w stosunku do lokatora dotyczących braku opłacenia czynszu czy uszkodzeń mieszkania bardzo trudno będzie dochodzić swoich praw. Dostarczeniu odpowiednich dowodów może okazać się problematyczne dla wynajmującego, ponieważ sam nie stosował się do zasad uiszczania podatków.
Nieopłacenie należnych podatków jest przestępstwem lub wykroczeniem skarbowym, zgodnie z kodeksem karnym skarbowym. Granica uszczuplenia podatkowego, która określa, czy dana sytuacja zostanie uznana za wykroczenie czy przestępstwo skarbowe, jest ustalona na poziomie pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia, co wynosi obecnie ok. 17 tys. zł.
Urząd skarbowy ma prawo do zastosowania sankcji finansowej, jeśli mają państwo niedopłaty w podatkach. Może on samodzielnie określić wysokość strat dla budżetu państwa, co oznacza, że właściwie określa sumę należnego podatku, jak również ustala stawkę odsetek. Dodatkowo może nałożyć karę finansową, która jest ustalana w oparciu o charakter przewinienia.
W przypadku wykroczenia możliwe są następujące kary:
- grzywna w wysokości od 1/10 do dwudziestokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę (nawet ponad 70 tys. zł),
- mandat karny w wysokości od 1/10 do pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę (maksymalnie ok. 18 tys. zł),
- wyrok nakazowy w granicach od 1/10 do dziesięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę (maksymalnie ok. 36 tys. zł).
Kara za popełnienie przestępstwa skarbowego jest ustalana przez sąd, określając liczbę stawek dziennych (od 10 do 720). Wysokość stawki może zakresu od 1/30 do czterystukrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę, a jej wybór jest uzależniony od sytuacji gospodarczej oraz rodzinnej sprawcy. Uwzględniana jest też postawa podatnika – brak kary lub mniejsza jej wysokość może być nagrodą za wyrażenie czynnego żalu i samowolne uiszczenie należnych podatków. Jednak aby skorzystać ze szczególnych okoliczności łagodzących, musi to nastąpić jeszcze przed rozpoczęciem postępowania karno-skarbowego ze strony urzędu.
→→→ Przeczytaj: Co to jest flipping?
Podatek za wynajem mieszkania a VAT
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, musisz pamiętać o tym, że zgodnie z przepisami dotyczącymi podatku VAT i Prawa przedsiębiorców oraz o podatku dochodowym od osób fizycznych, wchodzisz wtedy w definicję podatnika VAT. W praktyce oznacza to, że jeśli lokal jest wynajmowany tylko na cele mieszkaniowe, istnieje możliwość skorzystania z tzw. zwolnienia przedmiotowego i uniknięcia płacenia tego podatku. Natomiast jeśli również część lokalu będzie miała charakter użytkowy (np. jeden pokój), a przychody ze sprzedaży nie przekroczą 200 tys. złotych, można skorzystać z drugiego rodzaju zwolnienia – podmiotowego. Dlatego też prowadzenie ewidencji sprzedaży jest niezbędne dla skorzystania ze świadczonego przez państwo ulgowego traktowania w kwestii opodatkowania.
Podatnik, który podlega opodatkowaniu VAT, nie ma rozróżnienia źródła przychodu w porównaniu do podatku dochodowego (PIT), limit dotyczy każdego rodzaju działalności. Osoby prowadzące działalność gospodarczą (jako firma) i posiadające wynajmowane mieszkania (prywatnie), mogą skorzystać z dwóch zwolnień z podatku VAT: przedmiotowego lub podmiotowego. Zwolnienie przedmiotowe oznacza, że mieszkanie jest wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, a zwolnienie podmiotowe – że przychody objęte podatkiem VAT nie przekroczyły 200 tysięcy złotych w ciągu jednego roku. W sytuacji, kiedy oba te warunki nie są spełnione, osoba ta będzie musiała doliczyć do ceny najmu odpowiedni procent podatku VAT i odprowadzić go wedle regulacji prawnych.
Kiedy decydujesz się na zakup mieszkania w condohotelu, często dobrym rozwiązaniem jest zarejestrowanie się jako podatnik VAT i rozliczenie go w odpowiednim momencie. Dzięki temu możesz odliczyć VAT poniesiony przy transakcji. To narzędzie jest doskonałe niezależnie czy pieniądze pochodziły z gotówki czy kredytu hipotecznego. Poza tym, jest to także bezpieczne, ponieważ odpowiednio skonstruowane przepisy prawne umożliwiają szybkie i sprawne rozliczenie podatku.
