Jak wycenić mieszkanie?

5 min czytania

Określenie wartości nieruchomości jest bardzo ważnym procesem, który wpływa na jej przyszłą cenę i możliwe warunki transakcji oraz ustalenia lub zmiany prawne. Wartość mieszkania jest zmienna i zależy od wielu czynników, takich jak poziom popytu na rynku nieruchomości, stopa procentowa, stan techniczny budynku oraz dostępność i skomunikowanie lokalizacji. Oszacowanie celnej wartości nieruchomości jest szczególnie istotne w sytuacjach takich jak sprzedaż, kupno, darowizna czy spadek mienia. Jest to również ważne w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny lub amortyzację majątku. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jak wycenić mieszkanie!

Wartość realna, odtworzeniowa i prognozowana w wycenie mieszkań

Wartość odtworzeniowa nieruchomości pojawia się w sytuacji, gdy dochodzi do uszczerbku na jej wartości, np. w wyniku pożaru, zalania lub innych zdarzeń losowych. Oblicza się ją, aby pokryć koszty remontów i napraw niezbędnych do przywrócenia mieszkania lub domu do stanu pierwotnego. Może być ona również brana pod uwagę przy ubezpieczeniu nieruchomości oraz jej sprzedaży. Warto pamiętać, że konieczne remonty i naprawy mają istotny wpływ na wartość rynkową nieruchomości – obniżają ją lub zwiększają.

Wartość realną mieszkania wyznacza się poprzez pomniejszenie wartości odtworzeniowej o stopień jego zużycia technicznego. Stopień ten szacuje się dla określenie wysokości odszkodowania. Przy określaniu realnej wartości nieruchomości uwzględnia się takie czynniki, jak stan techniczny budynku, jego historia i rok budowy, lokalizacja, infrastruktura otaczająca czy ewentualne obostrzenia dotyczące zagospodarowania i planowania przestrzennego.

→→→ Sprawdź też: Inwestowanie w nieruchomości.

Kiedy staramy się o kredyt na zakup, budowę lub wykończenie nieruchomości, która jeszcze nie istnieje lub jej ostateczny kształt nie jest jeszcze ustalony, bank może zażądać od nas przedstawienia dokładnego kosztorysu planowanych prac. W takich okolicznościach rzeczoznawca majątkowy dokonuje szacunkowej wartości stanu docelowego tej nieruchomości i bierze pod uwagę zarówno elementy materialne, jak i np. podatek od nieruchomości. Aby chronić interes obu stron transakcji oraz dla lepszej ochrony interesów finansowych inwestora, istnieje możliwość wykupienia ubezpieczenia budowlanego – zgodnie z Ustawą o ubezpieczeniach budowlanych – które można wykorzystać w celu rekompensaty strat wywołanych np. opóźnieniami czy źle przygotowaną dokumentacją techniczną. Wówczas mamy do czynienia z wartością prognozowaną.

Kupno lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością określenia jej wartości. Właściciel mieszkania powinien oszacować jej cenę na podstawie elementów stałych, jak i ruchomych, które są w nim obecne. Prawidłowa wartość mieszkania wpływa bezpośrednio na wysokość ubezpieczenia i odnosi się do amortyzacji – procesu stopniowego zużywania się środków trwałych. Zazwyczaj dla mieszkań z rynku wtórnego stawka amortyzacji wynosi 10% wartości rocznie po uprzednim użytkowaniu przez minimum 5 lat. Natomiast, wartość rynkowa nieruchomości jest parametrem decydującym o wysokości transakcji kupna/sprzedaży.

→→→ Czytaj też: Podatek od wynajmu mieszkania.

Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości?

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyraźnie określa, że wartość rynkowa nieruchomości obliczana jest w danym momencie i może się zmieniać wraz z upływem czasu. Art. 151 ust. 1 tej samej ustawy definiuje wartość rynkową jako „szacunkową kwotę, jaką można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym”. Jest to więc cena ustalona między stronami w oparciu o obecny na rynku stan ofert i popytu, a także cechy charakterystyczne poszczególnego przedmiotu transakcji, takim jak stan techniczny lub lokalizacja nieruchomości.

Aby uzyskać precyzyjną i wiarygodną wycenę nieruchomości, konieczne jest zwrócenie się do doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego. Podczas wizytacji lokalu na podstawie dostarczonych przez nas informacji oraz analizy porównawczej stanu techniczno-funkcjonalnego określonego obiektu bierze on pod uwagę różne aspekty wpływające na wartość rynkową. Ostatecznym rezultatem jest opracowanie urzędowego dokumentu, potwierdzającego wartość nieruchomości. Rzeczoznawca może ponadto określić odtworzeniową wartość nieruchomości, jej cenę katastralną oraz formułować propozycje bankowe i hipoteczne. Zdarza się, że niezbędne jest posiadanie takiego operatu przy staraniach o kredyt hipoteczny – wykonanego we właściwy sposób, po uprzedniej weryfikacji banku. Wyliczenia szacunkowej wartości muszą być poprawne i mogą być skorygowane przez instytucje finansowe po ich otrzymaniu.

Ustawodawca określa, że oficjalny operat szacunkowy na temat wartości rynkowej nieruchomości może być wykorzystywany do celów, dla których został sporządzony, np. do uzyskania kredytu hipotecznego, aż do 12 miesięcy od daty jego zatwierdzenia. W szczególnych przypadkach istnieje jednak możliwość przedłużenia terminu ważności tego dokumentu  o kolejny rok, pod warunkiem zaakceptowania go przez specjalistę do spraw majątkowych.

Polskie prawo przewiduje 12 miesięcy jako maksymalny okres ważności danej wyceny nieruchomości. Jednak wiele zależy tu od interpretacji. Zazwyczaj banki uznają operaty szacunkowe sporządzone nie starsze niż sześć miesięcy wstecz, a czasami ograniczają ten termin do trzech. W takim przypadku, aby skutecznie ubiegać się o kredyt hipoteczny, konieczne jest regularne odnawianie dokumentów potwierdzających wartość finansową danego obiektu.

Jak oszacować wartość mieszkania lub domu?

W sytuacji, gdy chcemy uzyskać poprawną i wiarygodną informację o wartości nieruchomości, niekoniecznie trzeba skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Aby samemu określić jej wartość, przede wszystkim wskazane jest śledzenie trendów na rynku przez kilka miesięcy (lub lat) przed planowaną transakcją. Oprócz tego ważne są czynniki takie jak:

  • lokalizacja nieruchomości,
  • otoczenie, czyli dostępna w okolicy infrastruktura,
  • stan prawny lokalu (prawa służebności i użyteczności, obciążenia hipoteczne, współwłasność),
  • metraż mieszkania lub domu,
  • cena rynkowa,
  • stan techniczny lokalu oraz budynku.

Jeżeli nie posiadamy wystarczającej wiedzy lub umiejętności, by oszacować wartość mieszkania lub boimy się popełnić błąd, technologia może nam pomóc. Dzięki różnym kalkulatorom wyceny nieruchomości, dostępnym online, możemy zminimalizować ryzyko przeszacowania lub niedoszacowania. Wiele portali udostępnia informacje o cenach i wartościach nieruchomości, prezentując przykładowe wyliczenia na podstawie parametrów analizowanych mieszkań, takich jak położenie, metraż, liczba pokoi, stan techniczny czy rok budowy. Dane te są zazwyczaj zaczerpnięte z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości oraz innych systemów transakcyjnych i/lub operatów szacunkowych. Dzięki tym danym możemy uzyskać orientacyjną wartość mieszkania, którego chcemy dokonać zakupu – bez potrzeby korzystania ze specjalistycznego usług rzeczoznawcy majątkowego.

Jeśli chcemy uzyskać wiarygodną wycenę naszej nieruchomości, możemy skorzystać z usług agencji nieruchomości. Pośrednicy mają dostęp do aktualnych danych, trendów i cen na rynku oraz systemu transakcyjnego, co pozwala im przygotować profesjonalny operat szacunkowy. Nie jest on oficjalnym dokumentem urzędowym, ale jest wiarygodnym źródłem informacji o wartości nieruchomości i może być pomocny podczas transakcji sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Agencje często pobierają prowizje, ale jedynie od sfinalizowanych transakcji.

Jeśli chcemy skutecznie sprzedać nasze mieszkanie, należy dokładnie określić jego wartość rynkową. Warto także pamiętać o tym, żeby doliczyć dodatkowe 10%, aby pozostawić sobie pole do negocjacji. Dzięki temu możemy wykazać się komunikatywnością i wiarygodnością wobec potencjalnego nabywcy. Każdy z uczestników transakcji będzie zadowolony – osoba sprzedająca uzyska wymarzoną kwotę, a osoba kupująca będzie mogła „wynegocjować” atrakcyjną cenę. Jeśli czas upłynie i mieszkanie nadal nie znajdzie chętnego nabywcy, można stopniowo obniżać cenę i liczyć na to, że w końcu uda się uzyskać satysfakcjonujący rezultat finansowy.

Home staging to doskonała opcja dla osób, które są zainteresowane sprzedażą lub wynajmem swego domu lub mieszkania. Jest to profesjonalna usługa, mająca na celu podniesienie atrakcyjności oferty poprzez odświeżenie wystroju wnętrza, zmianę układu mebli i dodanie dekoracji. Dodatkowo home stagerzy mogą przygotować serię atrakcyjnych zdjęć ze swojego obiektu oraz opisać go w dobrym świetle. Wszystko to pozwala na uzyskanie lepszej ceny nieruchomości oraz skróceniu czasu potrzebnego na jej sprzedaż lub wynajem. Agencje nieruchomości często oferują usługi home stagingu jako część swojej oferty. Coraz więcej firm specjalizuje się jedynie w takich usługach, np. studia fotograficzne rozszerzają swoje portfolio o tego typu działania. Największa ich zaletą jest fakt, że sama inwestycja w ich wykonanie jest stosunkowo niska, a przekłada się na duże potencjalne korzyści.

Złoto – inwestuj w sztabki i monety

Inwestowanie w złoto jest coraz bardziej popularnym sposobem na obronę przed sytuacjami gospodarczymi i finansowymi. Jest ono łatwe i pozwala na bezpośrednie posiadanie cennego...
admin
4 min czytania

W jakie kryptowaluty inwestować?

Witajcie drodzy czytelnicy! W dzisiejszych czasach coraz więcej osób zastanawia się nad inwestowaniem w kryptowaluty. Jednakże, przed podjęciem decyzji o inwestycji warto dokładnie przeanalizować...
admin
3 min czytania

Podatek od wynajmu mieszkania – od jakiej kwoty?

Jeśli wynajmujesz prywatne mieszkanie, musisz rozliczać się z podatku dochodowego. Obecnie jedyną możliwością rozliczenia jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. To zasada obowiązująca zarówno dla...
admin
5 min czytania

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *